5억원 집을 주택연금에 넣으면 자녀에게 얼마가 남을까?

65세·70세 가입자의 10년·20년·30년 후 정산채무와 예상 상속여력 계산

― 월연금·보증료·대출이자·집값 상승률 0%·2%·3%를 넣어 80세·90세·100세까지 비교

주택연금을 알아보는 부모님들이 가장 많이 하는 질문 가운데 하나가 있습니다.

“5억원짜리 집을 주택연금에 넣으면 나중에 자녀에게 얼마나 남을까?”

자녀 입장에서도 궁금합니다.

“부모님이 주택연금을 20년, 30년 받으면 결국 집이 전부 없어지는 것 아닐까?”

이 질문은 단순히 부모가 받은 월연금만 더해서는 답하기 어렵습니다.

주택연금의 대출잔액에는 매월 받은 월지급금뿐 아니라 초기보증료와 연보증료, 대출이자가 함께 누적되기 때문입니다. 반대로 같은 기간 동안 집값도 그대로일 수도 있고 오를 수도 있으며 내려갈 수도 있습니다.

한국주택금융공사는 주택연금 이용이 끝났을 때 담보주택을 정산해 정산금액보다 주택가치가 많이 남으면 잔여재산을 상속하고, 반대로 정산금액이 더 많으면 부족분은 공사가 부담하는 구조라고 안내하고 있습니다.

따라서 주택연금과 상속을 제대로 비교하려면 세 가지를 함께 봐야 합니다.

부모가 평생 얼마의 주택연금을 받는가, 그동안 주택연금 대출잔액이 얼마나 증가하는가, 같은 기간 집값은 어떻게 변하는가입니다.

이번 글에서는 가입 당시 5억원인 일반주택을 기준으로 부부 중 연소자가 65세인 사례와 70세인 사례를 각각 계산해보고, 10년·20년·30년 뒤와 80세·90세·100세 시점의 예상 주택 순가치를 비교해보겠습니다.

1. 이번 계산에서는 어떤 조건을 사용했을까?

이번 시뮬레이션에서는 가입 당시 주택가격을 5억원으로 놓고 일반주택·종신지급방식·정액형을 이용한다고 가정했습니다. 별도의 일시인출금은 없는 것으로 계산했습니다.

주택연금 월지급금은 부부 중 나이가 어린 사람, 즉 연소자의 연령을 기준으로 산정합니다.

2026년 3월 1일 기준 한국주택금융공사의 일반주택·종신지급 정액형 공식 예시에서 5억원 주택은 연소자 65세일 때 월 126만4천원, 70세일 때 월 153만9천원입니다.

가입 당시 연소자 나이	월지급금	연간 단순 수령액
65세	126만4천원	1,516만8천원
70세	153만9천원	1,846만8천원

같은 5억원 주택이라면 70세 사례가 매월 27만5천원을 더 받습니다.

다만 매우 중요한 전제가 있습니다.

이번 글의 65세 사례와 70세 사례는 각각 가입 당시 집값이 5억원인 서로 다른 가상사례입니다.

65세에 5억원인 한 사람이 가입하지 않고 70세까지 기다렸을 때도 집값이 정확히 5억원이고 월지급금표도 지금과 같다고 가정한 것이 아닙니다.

실제로 5년을 기다리면 집값, 주택연금 월지급금표, 금리와 제도가 달라질 수 있으므로 65세 가입과 70세 가입 가운데 어느 쪽이 더 유리한지를 판단하는 문제와 이번 상속 시뮬레이션은 구분해서 봐야 합니다.

2. 70세 가입자의 월지급금이 더 많은 이유

같은 5억원 주택인데 65세는 월 126만4천원, 70세는 153만9천원을 받습니다.

주택연금은 주택가격과 가입연령 등을 기초로 종신 지급액을 산정하기 때문에 일반적으로 가입연령이 높을수록 같은 주택가격에서 월지급금이 커집니다.

그렇다고 **“70세까지 기다리는 것이 무조건 유리하다”**고 결론 내릴 수는 없습니다.

65세에 가입하면 65~70세 5년 동안 이미 월지급금을 받을 수 있기 때문입니다.

65세 가입자가 5년간 받는 월지급금 단순 누계는 약 7,584만원입니다.

따라서 가입시점은 월지급금만 비교할 것이 아니라 연금이 필요한 시점과 생활비 부족액까지 함께 봐야 합니다.

3. 주택연금 대출잔액에는 무엇이 포함될까?

일반형 주택연금에는 초기보증료와 연보증료가 있습니다.

현재 한국주택금융공사 안내상 초기보증료는 주택가격의 1.0%, 연보증료는 보증잔액의 **연 0.95%**입니다. 보증료는 가입자가 매달 통장에서 따로 납부하는 방식이 아니라 대출잔액에 가산됩니다.

따라서 5억원 주택의 초기보증료는 계산상

5억원 × 1.0% = 500만원

입니다.

이 500만원도 주택연금 대출잔액에 포함됩니다.

4. 주택연금 이자는 어떻게 붙을까?

현재 일반형 주택연금의 대출금리는 신규취급액 COFIX + 0.85%포인트 구조이며 COFIX 기준금리는 6개월 주기로 변동합니다. 대출이자 역시 가입자가 매월 현금으로 납부하는 것이 아니라 대출잔액에 가산됩니다.

이번 글에서는 장기간의 구조를 비교하기 위해 원고의 가정대로 연 4.03%를 계속 유지한다고 가정한 교육용 시뮬레이션을 사용합니다.

이 부분은 반드시 주의해야 합니다.

앞으로 20년·30년 동안 실제 주택연금 금리가 4.03%로 유지된다는 뜻이 아닙니다.

실제 금리는 6개월마다 변동할 수 있으므로 아래의 20년·30년 수치는 미래의 확정 상환액이 아니라 금리를 하나로 고정했을 때 구조가 어떻게 변하는지를 보여주는 비교자료입니다.

5. 65세에 가입하면 10년·20년·30년 뒤 어떻게 될까?

65세 가입자는 월 126만4천원을 받는다고 가정합니다.

수령기간	나이	월지급금 누계	예상 정산채무
10년	75세	약 1억5,168만원	약 2억426만원
20년	85세	약 3억336만원	약 5억3,182만원
30년	95세	약 4억5,504만원	약 10억7,023만원

이 시뮬레이션에서 중요한 것은 월지급금 누계와 정산채무의 차이가 시간이 갈수록 커진다는 것입니다.

10년 정도까지는 월지급금 자체가 대출잔액에서 차지하는 비중이 크지만 시간이 길어질수록 보증료와 이자가 누적되면서 채무 증가속도가 빨라집니다.

30년 동안 받은 월지급금은 약 4억5,504만원이지만 시뮬레이션상 정산채무는 약 10억7천만원으로 커집니다.

이것이 장기 주택연금 상속계산에서 월지급금 누계만 더해서는 안 되는 이유입니다.

6. 65세 가입자의 집은 실제로 얼마나 남을까?

이번에는 같은 기간 주택가격이 연 0%, 2%, 3%씩 변한다고 가정해보겠습니다.

여기에서 말하는 잔여가치는 상속세 계산액이 아닙니다.

단순히

예상 주택가격 - 예상 주택연금 정산채무

로 계산한 교육용 주택 순가치입니다.

시점	예상 정산채무	집값 0%	연 2% 상승	연 3% 상승
75세·10년	약 2.04억원	약 2.96억원	약 4.05억원	약 4.68억원
85세·20년	약 5.32억원	0원	약 2.11억원	약 3.71억원
95세·30년	약 10.70억원	0원	0원	약 1.43억원

여기서 중요한 점을 확인할 수 있습니다.

65세부터 30년 동안 약 4억5,500만원의 월지급금을 받았더라도 집값이 매년 3%씩 상승했다는 시나리오에서는 95세 시점에 약 1억4천만원의 단순 주택 순가치가 남습니다.

반대로 집값이 오르지 않는다면 20년 전후에 예상 정산채무가 처음 5억원 주택가치를 넘어서는 결과가 나옵니다.

7. 집값보다 정산채무가 커지면 자녀가 갚아야 할까?

아닙니다.

이 부분은 주택연금 상속구조에서 매우 중요합니다.

가입자와 배우자가 모두 사망한 뒤 주택연금이 종료됐을 때 정산금액이 주택가치보다 크면 부족액은 공사가 부담하고, 남는 금액이 있으면 상속인 또는 신탁방식의 귀속권리자에게 지급됩니다.

예를 들어 주택연금 정산잔액이 8억원이고 담보주택 정산가격이 6억원이라면 단순히 자녀에게

“부족한 2억원을 추가로 갚으십시오.”

라고 청구하는 구조가 아닙니다.

그래서 이 글에서도 주택의 잔여가치를 마이너스로 표시하지 않고 최소 0원까지만 표시했습니다.

8. 70세 가입자는 10년·20년·30년 후 어떻게 될까?

70세 가입자는 월 153만9천원을 받는다고 가정합니다.

수령기간	나이	월지급금 누계	예상 정산채무
10년	80세	약 1억8,468만원	약 2억4,692만원
20년	90세	약 3억6,936만원	약 6억4,459만원
30년	100세	약 5억5,404만원	약 12억9,826만원

같은 수령기간을 비교하면 70세 사례는 월지급금이 더 크므로 정산채무 역시 65세 사례보다 빠르게 증가합니다.

하지만 같은 사망나이를 비교할 때는 상황이 달라집니다.

예를 들어 90세까지 산다면 65세 가입자는 25년을 받지만 70세 가입자는 20년만 받습니다.

따라서 같은 수령기간 비교와 같은 사망나이 비교를 혼동하면 안 됩니다.

9. 70세 가입자의 예상 주택 순가치는?

시점	예상 정산채무	집값 0%	연 2% 상승	연 3% 상승
80세·10년	약 2.47억원	약 2.53억원	약 3.63억원	약 4.25억원
90세·20년	약 6.45억원	0원	약 0.98억원	약 2.59억원
100세·30년	약 12.98억원	0원	0원	0원

70세에 가입해 10년간 월지급금을 받으면 단순 월지급금 누계는 약 1억8,468만원입니다.

같은 기간 집값이 매년 3%씩 상승했다는 시나리오에서는 예상 집값 약 6억7천만원에서 정산채무 약 2억4,700만원을 제외해 약 4억2,500만원의 단순 주택 순가치가 남는 것으로 계산됩니다.

10. 10년 뒤에는 얼마나 남을까?

먼저 65세 가입 사례입니다.

75세가 되면 월지급금 누계는 약 1억5,168만원이고 예상 정산채무는 약 2억426만원입니다.

집값이 그대로라면 약 2억9,600만원, 연 2% 상승 시 약 4억500만원, 연 3% 상승 시 약 4억6,800만원의 단순 주택 순가치가 남습니다.

70세 가입자는 80세에 월지급금 누계 약 1억8,468만원, 예상 정산채무 약 2억4,692만원입니다.

집값이 그대로라면 약 2억5,300만원, 연 2% 상승 시 약 3억6,300만원, 연 3% 상승 시 약 4억2,500만원이 남는 시나리오입니다.

11. 20년이 지나면 이자의 영향이 커진다

65세 가입자가 20년을 받으면 85세가 됩니다.

월지급금 누계는 약 3억336만원이지만 정산채무는 약 5억3,182만원입니다.

집값이 그대로라면 이미 정산채무가 5억원을 넘어섭니다.

그러나 연 2% 상승 시 20년 뒤 집값은 약 7억4,300만원, 연 3% 상승 시 약 9억300만원이므로 각각 약 2억1천만원과 약 3억7천만원의 단순 순가치가 남는 시나리오가 됩니다.

70세 가입자가 20년을 받으면 90세입니다.

예상 정산채무는 약 6억4,459만원이고, 집값이 연 2% 상승했다면 약 9,800만원, 연 3%라면 약 2억5,900만원의 단순 순가치가 남는 것으로 계산됩니다.

12. 30년이 지나면 결과가 크게 갈린다

65세 가입자는 95세가 됩니다.

30년간 월지급금 누계는 약 4억5,504만원이고 예상 정산채무는 약 10억7천만원입니다.

5억원 주택이 30년 동안 연 3%씩 상승했다면 약 12억1천만원이 되므로 단순 계산상 약 1억4천만원의 순가치가 남습니다.

하지만 집값이 연 2% 상승한 경우에는 약 9억600만원 수준이므로 정산채무보다 작아 주택 자체의 잔여가치를 0원으로 계산합니다.

70세 가입자는 30년 뒤 100세가 됩니다.

월지급금 누계는 약 5억5,404만원, 예상 정산채무는 약 12억9,826만원입니다.

연 3% 집값 상승 시나리오에서도 30년 뒤 집값 약 12억1천만원이 예상 정산채무보다 작기 때문에 주택 자체의 잔여 순가치는 0원으로 계산됩니다.

다만 부족액을 자녀가 추가로 부담한다는 의미는 아닙니다.

13. 같은 나이까지 산다면 65세 가입과 70세 가입은 어떻게 다를까?

이번에는 가입기간이 아니라 사망나이를 같게 놓고 비교해보겠습니다.

65세 가입자는 80세까지 15년, 90세까지 25년, 100세까지 35년을 받고, 70세 가입자는 각각 10년, 20년, 30년을 받습니다.

이 비교는 부모와 자녀가 실제로 이해하기 더 쉬운 방식입니다.

14. 80세 시점에는 얼마나 남을까?

80세 시점	65세 가입	70세 가입
수령기간	15년	10년
월지급금 누계	약 2.28억원	약 1.85억원
예상 정산채무	약 3.48억원	약 2.47억원
집값 0% 시 순가치	약 1.52억원	약 2.53억원
집값 연 2% 시	약 3.25억원	약 3.63억원
집값 연 3% 시	약 4.31억원	약 4.25억원

연 3% 상승 시나리오에서는 65세 가입자가 5년 더 오래 연금을 받았는데도 단순 주택 순가치가 70세 사례와 비슷하게 계산됩니다.

하지만 다시 강조하면 이것은 각각 가입할 당시 집값이 5억원인 서로 다른 가상사례입니다.

15. 90세 시점에는 어떻게 달라질까?

90세 시점	65세 가입	70세 가입
수령기간	25년	20년
월지급금 누계	약 3.79억원	약 3.69억원
예상 정산채무	약 7.68억원	약 6.45억원
집값 0% 시 순가치	0원	0원
집값 연 2% 시	약 0.53억원	약 0.98억원
집값 연 3% 시	약 2.79억원	약 2.59억원

집값이 장기간 거의 오르지 않는다면 두 사례 모두 90세 무렵에는 주택연금 정산채무가 주택가치를 넘어설 가능성이 있다는 것이 이번 시뮬레이션의 결과입니다.

반면 집값이 연 3%씩 상승한다는 가정에서는 두 사례 모두 약 2억원 후반의 단순 주택 순가치가 남습니다.

16. 100세까지 장수한다면?

100세 시점	65세 가입	70세 가입
수령기간	35년	30년
월지급금 누계	약 5.31억원	약 5.54억원
예상 정산채무	약 14.58억원	약 12.98억원
집값 0% 시 순가치	0원	0원
집값 연 2% 시	0원	0원
집값 연 3% 시	0원	0원

5억원 주택이 35년 동안 매년 3%씩 상승한다고 가정하면 약 14억원 수준이 됩니다.

이번 고정금리 시뮬레이션에서는 65세 가입자의 예상 정산채무가 그보다 조금 커 주택 자체의 잔여가치는 0원으로 계산됩니다.

그러나 부모는 그 35년 동안 계속 주택연금을 받으면서 집에 거주했다는 사실도 함께 봐야 합니다.

17. 집값 상승률 1%포인트 차이가 왜 큰 차이를 만들까?

5억원 주택을 단순 복리로 계산하면 다음과 같습니다.

기간	집값 0%	연 2% 상승	연 3% 상승
10년	5.00억원	약 6.09억원	약 6.72억원
20년	5.00억원	약 7.43억원	약 9.03억원
30년	5.00억원	약 9.06억원	약 12.14억원
35년	5.00억원	약 10.00억원	약 14.07억원

연 2%와 3%는 겨우 1%포인트 차이처럼 보입니다.

그러나 30~35년 동안 복리로 누적되면 수억원의 차이를 만듭니다.

그래서 주택연금 상속계산에서 하나의 집값 상승률만 놓고 미래를 단정해서는 안 됩니다.

18. 그렇다면 앞으로 집값이 연 3% 오른다고 생각해도 될까?

그렇게 해석하면 안 됩니다.

이번 글의 0%·2%·3%는 부동산시장 전망이 아닙니다.

집값이 다르게 움직였을 때 주택 순가치가 얼마나 달라지는지를 보여주는 시나리오입니다.

실제 주택가격은 지역, 주택종류, 인구구조, 공급, 정비사업, 금리, 경기와 수요 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

30년 동안 거의 오르지 않을 수도 있고 중간에 큰 하락이 있을 수도 있으며, 반대로 이보다 더 많이 상승할 수도 있습니다.

19. 연 4.03% 금리도 30년 동안 확정된 금리가 아니다

이 부분 역시 매우 중요합니다.

일반 주택연금의 대출금리는 현재 신규취급액 COFIX에 가산금리 0.85%를 더하며 기준금리는 6개월 주기로 변동합니다.

이번 글은 장기 비교를 위해 연 4.03%를 고정했습니다.

앞으로 실제 금리가 이보다 낮게 유지된다면 실제 정산잔액은 이번 시뮬레이션보다 작아질 수 있고, 반대로 높은 금리가 오랫동안 지속된다면 더 커질 수 있습니다.

따라서 20년·30년 뒤 채무액을 오늘 정확히 맞힐 수는 없습니다.

이번 계산의 목적은 미래를 예측하는 것이 아니라 구조를 이해하는 것입니다.

20. 주택연금에 가입하면 자녀에게 집이 하나도 남지 않는 것일까?

반드시 그렇지는 않습니다.

예를 들어 65세 가입자가 80세까지 15년 동안 주택연금을 받았다고 하겠습니다.

단순 월지급금 누계는 약 2억2,752만원입니다.

집값이 연 3% 상승했다는 시나리오에서는 같은 시점의 주택 순가치가 약 4억3천만원으로 계산됩니다.

즉 부모가 15년 동안 주택연금을 받았다고 해서 집의 모든 가치가 사라지는 것은 아닙니다.

반대로 수령기간이 매우 길고 집값 상승은 낮으며 금리가 높은 상태가 오래 지속된다면 자녀에게 남는 주택 순가치는 크게 줄어들 수 있습니다.

결국 핵심변수는 수령기간·금리·집값입니다.

21. 자녀가 부모에게 드릴 생활비도 함께 계산해야 한다

상속만 보면 부모가 주택연금을 받지 않고 집을 그대로 남기는 것이 더 커 보일 수 있습니다.

하지만 부모의 노후현금흐름까지 포함하면 이야기가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 자녀가 부모에게 월 100만원씩 생활비를 보낸다고 하겠습니다.

20년이면 단순 합계가 2억4천만원입니다.

부모가 자신의 주택을 이용해 생활비를 확보하면 자녀의 현금부담이 줄어들 수도 있습니다.

그래서 가족 전체의 관점에서는 최종적으로 남는 집값뿐 아니라 부모가 생전에 받은 주택연금과 줄어든 가족부양 부담까지 함께 보는 것이 더 현실적입니다.

22. 주택연금의 목적은 무엇일까?

주택연금을 단순히

“집을 금융기관에 넘기는 제도”

라고 이해하면 실제 구조와 차이가 있습니다.

조금 더 정확하게 말하면

현재 살고 있는 주택의 가치를 활용해 노후현금흐름을 만들고, 이용이 끝난 뒤 담보주택과 주택연금 채무를 정산하는 제도입니다.

주택연금은 상속재산을 최대화하기 위한 상품이 아니라 노후생활비, 평생거주와 장수위험을 주택자산을 이용해 관리하는 제도라고 보는 것이 적절합니다.

23. 자녀가 부모님 집을 꼭 보유하고 싶다면?

가입자와 배우자가 모두 사망하면 주택연금 정산절차가 진행됩니다.

하지만 반드시 집을 경매나 공매로 넘겨야 하는 것만은 아닙니다.

한국주택금융공사는 상속인 또는 신탁방식의 귀속권리자가 공사와 협의해 직접 현금으로 상환하거나 임의매각 등을 통해 정산할 수 있다고 안내합니다.

따라서 부모가 평생 살았던 집이라 가족이 반드시 보존하고 싶다면 필요한 정산자금을 마련해 주택을 계속 보유하는 방법도 검토할 수 있습니다.

다만 이 과정에서 상속세·취득세 등 세금은 별도로 확인해야 합니다.

24. ‘자녀에게 실제 얼마가 남는가’를 계산할 때 빠뜨리기 쉬운 것

이번 글의 숫자는 담보주택 하나만 놓고 계산한 예상 순가치입니다.

실제 상속재산에는 예금, 다른 금융자산, 농지와 다른 부동산, 자동차와 부채 등이 함께 포함될 수 있습니다.

또 실제 주택 처분가격, 상속세와 취득세, 매각비용 등도 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서

5억원 - 주택연금 채무 = 최종 상속세 신고금액

으로 이해해서는 안 됩니다.

이번 계산은 가족이 주택연금의 장기구조를 이해하기 위한 1차 재무 시뮬레이션입니다.

25. 65세에 가입할까, 70세까지 기다릴까?

이 질문은 이번 표만으로 결정할 수 없습니다.

65세 가입은 월지급금이 상대적으로 작지만 5년 먼저 연금을 받습니다.

70세 가입은 가입 당시 조건이 동일하다는 가정에서는 월지급금이 더 클 수 있지만 65~70세 동안 받을 수 있었던 연금을 포기하게 됩니다.

실제 5년 뒤에는 집값도 변하고 주택연금 지급표와 금리·보증료 제도도 달라질 수 있습니다.

따라서 같은 사람이 65세 가입과 70세 가입 중 무엇이 더 나은지 보려면 65~70세 생활비 부족액, 보유현금, 국민연금, 5년간 받지 못하는 주택연금, 70세 시점의 실제 집값과 당시 월지급금표를 함께 계산해야 합니다.

26. 어떤 경우 주택연금의 필요성이 커질까?

집은 있지만 노후현금소득이 부족한 가구라면 주택연금의 의미가 커질 수 있습니다.

국민연금과 다른 소득을 모두 합쳐도 매달 생활비가 상당히 부족하다면 주택을 그대로 보유하면서 금융자산을 계속 소진하거나 자녀지원에 의존하는 방법과 주택연금을 함께 비교할 필요가 있습니다.

반대로 국민연금·임대소득·예금 등으로 생활비가 충분하고 주택을 가능한 한 그대로 상속하는 것이 가족의 중요한 목표라면 가입 필요성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

따라서 주택연금은 좋다·나쁘다의 문제가 아니라 가정마다 노후현금흐름과 상속목표가 어떻게 다른가의 문제입니다.

27. 부모가 먼저 계산해야 할 것은 상속액이 아니라 생활비다

주택연금 가입을 고민한다면 먼저 부부가 한 달에 실제 얼마를 사용하는지 계산하는 것이 좋습니다.

그다음 국민연금·기초연금·임대소득·근로소득 등 매월 안정적으로 들어오는 돈을 확인합니다.

월생활비가 300만원이고 안정적인 소득이 200만원이라면 실제 부족액은 100만원입니다.

그 100만원을 예금으로 충당할 것인지, 자녀지원을 받을 것인지, 주택연금을 활용할 것인지를 비교합니다.

그 다음에 주택연금을 이용했을 때 80세·90세·100세에 주택 순가치가 어느 정도 남을 수 있는지를 계산하는 순서가 더 현실적입니다.

28. 주택연금 상속설계 최종 체크표

확인항목	체크
부부의 국민연금·기초연금 등 월소득을 계산했다	□
실제 월생활비와 부족금액을 확인했다	□
가입 당시 적용되는 실제 주택가격을 확인했다	□
월지급금은 부부 중 연소자 나이를 기준으로 함을 이해했다	□
초기보증료와 연보증료가 대출잔액에 포함됨을 확인했다	□
대출이자가 장기간 누적된다는 사실을 이해했다	□
현재 금리를 20년·30년 미래의 확정금리로 보지 않는다	□
집값 상승률을 한 가지가 아니라 여러 시나리오로 비교했다	□
주택가치보다 채무가 커져도 부족분을 상속인에게 별도 청구하지 않는 구조를 확인했다	□
부모 노후생활과 자녀 상속 가운데 가족의 우선순위를 논의했다	□

이 체크표는 어느 가입시점이 더 유리한지 점수를 매기는 표가 아니라 가족이 중요한 변수를 빠뜨리지 않았는지 확인하기 위한 교육용 도구입니다.

최종 결론 — 5억원 집을 주택연금에 넣으면 집이 없어지는 것일까?

5억원짜리 집을 주택연금에 가입한다고 해서 그 순간 자녀에게 남길 집이 없어지는 것은 아닙니다.

2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급 정액형 예시에서 가입 당시 주택가격이 5억원이고 부부 중 연소자가 65세라면 월 126만4천원, 70세라면 월 153만9천원입니다.

하지만 자녀에게 얼마나 남는지를 계산하려면 받은 월연금만 더해서는 안 됩니다.

초기보증료와 연보증료, 대출이자가 함께 대출잔액으로 누적되고 동시에 주택가격도 수십 년 동안 변하기 때문입니다.

이번 교육용 시뮬레이션에서는 연 4.03% 금리를 고정하고 집값을 0%·2%·3%의 세 가지 시나리오로 나누었습니다.

그 결과 65세 가입자는 80세까지 15년간 약 2억2,752만원의 월지급금을 받는 동안 집값이 연 3%씩 상승했다는 가정에서 약 4억3천만원의 단순 주택 순가치가 남는 것으로 계산됩니다.

90세까지 25년을 받으면 이자누적은 크게 늘지만 같은 연 3% 시나리오에서는 약 2억8천만원의 단순 주택 순가치가 남습니다.

반면 100세까지 35년을 수령하면 이번 금리와 집값 가정에서는 예상 정산채무가 주택가격을 넘어 주택 자체에서 남는 순가치를 0원으로 계산합니다.

그렇다고 이를 부모나 자녀의 손해라고 단순하게 표현할 수는 없습니다.

부모는 그동안 자신의 집에서 계속 생활하면서 수십 년간 월지급금을 받았고, 이용 종료 시 주택연금 채무가 주택가치를 넘더라도 부족분을 상속인에게 별도로 청구하지 않는 구조가 있기 때문입니다.

따라서 주택연금에서 중요한 질문은

“자녀에게 몇억원을 남길 수 있을까?”

하나만이 아닙니다.

조금 더 현실적인 질문은 이것입니다.

“부모가 자신의 주택을 이용해 안정적인 노후생활비를 확보하면서도 가족이 원하는 수준의 자산을 남길 수 있을까?”

65세 가입과 70세 가입도 단순히 월지급금만 비교해서 결정해서는 안 됩니다.

65세에는 연금을 5년 먼저 받을 수 있고 70세에는 가입 당시 조건에 따라 더 큰 월지급금을 받을 수 있습니다.

어느 선택이 실제 가정에 적합한지는 국민연금, 예금과 금융자산, 실제 생활비, 건강상태, 거주계획, 배우자 보호와 자녀 상속계획을 함께 놓고 판단해야 합니다.

주택연금은 상속을 포기하는 제도라기보다 주택자산 가운데 일부를 부모의 노후생활에 먼저 사용하는 선택지라고 이해하는 것이 더 정확합니다.

※ 본문의 장기 정산채무와 잔여가치는 한국주택금융공사가 개인별로 산출한 공식 미래 정산금액이 아닙니다. 2026년 3월 1일 기준 월지급금과 현재 제도를 토대로 특정 금리와 주택가격 상승률을 가정해 작성한 교육용 시뮬레이션입니다. 실제 주택연금 대출금리는 신규취급액 COFIX를 기준으로 6개월마다 변동할 수 있으며 주택가격, 월지급금표, 보증료와 제도 역시 장기간에는 바뀔 수 있습니다. 실제 가입 전에는 한국주택금융공사의 예상연금조회와 상담을 통해 부부의 나이, 실제 인정 주택가격, 지급방식과 최신 적용조건을 다시 확인하는 것이 필요합니다. 본 글은 특정 금융상품 가입이나 미래 상속액을 보장하는 개인 금융자문이 아닙니다.

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